Образец соглашения о разделе квартиры между собственниками. Как заключить мировое соглашение при разводе и разделе имущества
Квартира, приобретенная в браке, является общей собственностью супругов, даже если владельцем зарегистрирован один из них и иной статус владения не определен брачным договором. При разводе супруги могут разделить реальные или идеальные доли в общем жилище. Они могут совершить раздел квартиры в договорном или судебном порядке.
Особенности раздела квартиры на доли при различных условиях
Деление жилища на доли зависит от разных факторов:
- возможности выделить реальные или идеальные доли;
- обоюдного согласия или спора;
- ипотеки или другого залогового займа;
- использования МСК;
- проживания в неприватизированной квартире.
Чаще всего доли являются идеальными, т. к. в натуральном виде выделить их сложно. Владельцы больших апартаментов или коттеджа могут подать заявление с просьбой о разделении жилья на два самостоятельных объекта и получить разрешение государственных органов. В иных случаях жилище признается неделимым. Им можно владеть совместно либо продать и разделить деньги. Если в жилище несколько комнат, возможно закрепление долей за владельцами с их учетом.
Приватизированная квартира
Если собственник приватизированной квартиры вступил в брак и прописал мужа/жену, то его статус владельца не меняется (подробнее в статье: ). Однако суд может принять решение о праве второго супруга проживать какое-то время (иногда до конца жизни) в этой квартире после развода.
У супругов, приватизировавших квартиру во время брака, одинаковые права на нее. Участвующие в приватизации члены семьи тоже будут иметь доли. При добровольном отказе от доли в приватизированной квартире бывший супруг может проживать в ней и быть прописанным, если у него нет другого жилья. Суд определит срок допустимого проживания.
Неприватизированная квартира
Для неприватизированных квартир единственный вариант раздела - это размен на меньшие квартиры с таким же статусом. Иногда жильцы поступают так – прописывают покупателя, а получив от него денежное вознаграждение выписываются. Новый жилец переоформляет договор социального найма на себя.
Если бывший муж/жена долгое время не проживает в квартире и не выписывается, то можно попытаться сделать это принудительно через суд. Судья рассмотрит причины длительного отсутствия ответчика, факт его неучастия в расходах на содержание квартиры, проживание в приобретенном жилье, в т. ч. с новой семьей.
Другим вариантом раздела неприватизированной квартиры является ее приватизация. В этом случае можно сразу оформить долевое владение без заключения нотариально удостоверенного договора о долях.
Квартира, купленная за материнский капитал
Жилье, купленное с использованием материнского (семейного) капитала, оформляется долями между членами семьи. Согласно закону №256-ФЗ, доля жилища, приобретенная на средства МСК, не относится к совместно нажитому супругами имуществу и не подлежит разделу при разводе.
Она делится между родителями и детьми в равных долях. Если в семье родятся другие дети, доли будут перераспределены с учетом их интересов.
Часть жилища, оплаченная средствами родителей, делится между ними в равных долях (если не доказан судом преобладающий вклад одного из супругов). По совокупности затраченных средств доли родителей обычно оказываются большими по размеру.
При долевом владении жилищем доли закрепляются за каждым членом семьи в правоустанавливающих документах и Росреестре. В случае развода каждый родитель сохраняет право на свою долю.
Ипотечная квартира
Согласно Федеральному закону №102-ФЗ, квартира, приобретенная супругами с помощью ипотечного кредитования, считается совместно нажитой и при разводе делится в равных долях. До момента погашения долга по кредиту квартира находится в залоге (ипотеке) у банка. Если в результате развода возникнут проблемы с выплатой кредита, банк после реализации квартиры и погашения долга выплатит супругам разницу в равных долях. Если жилище приобретено за счет ипотечного кредита и материнского капитала, то после погашения кредитного долга в нем нужно сделать выдел долей детям.
Образцы соглашений
Если супруги сумели мирно договориться об определении долей, им следует составить простой договор в письменной или печатной форме. Он подписывается собственниками и заверяется нотариально. С 2016 года все виды договоров по отчуждению долей в недвижимости подлежат нотариальному удостоверению. Далее договор регистрируется в Росреестре, т. к. изменяется статус владения. Нотариус составит текст документа по установленному образцу. Мировой договор может быть достигнут при условии, что не было раздела квартиры через суд.
Об определении долей в квартире между супругами
После удостоверения договора об определении долей нотариусом и регистрации его в Росреестре жилище остается общим, но статус владения изменится. В ЕГРН будет зафиксировано, что у каждого супруга имеется определенная доля в жилище.
Доли могут быть равными (по 1/2) и неравными. Если при покупке жилища были потрачены личные добрачные накопления одного из супругов либо один из них больше работал и скопил средства на покупку жилья (получил их в подарок), а также на его ремонт и улучшение, ему может быть выделена большая доля. Размер долей определяется в мировом договоре или в судебном порядке.
После регистрации договора о разделе имущества каждый собственник доли приобретает право продать или подарить ее третьим лицам. Предварительно он обязан уведомить владельца второй доли об условиях сделки, т. к. тот имеет первоочередное право покупки или мена.
О выделении долей в квартире между супругами и детьми
Владение жилищем всеми членами семьи, включая детей, наступает в результате приватизации либо использования МСК при его приобретении (строительстве). Выделение детских долей необходимо оформить после уплаты долга по ипотечному кредиту и снятия обременения с жилища (рекомендуем прочитать: ). Если МСК использовался для строительства частного дома или инвестирования в долевое строительство, то выделение долей оформляется после ввода объекта в эксплуатацию.
Закон предоставляет родителям право определять размер идеальных долей для детей (например, 1/5, 1/10 и т. п.). Пример расчета: квартира куплена за 1,5 млн. руб. для семьи с двумя детьми, доля МСК - 453 тыс. руб. (примерно 1/3 стоимости жилья). В этом случае доля каждого ребенка составляет 1/12 (1/3:4)
Об определении долей в квартире, находящейся в общей совместной собственности
Стандартный договор об определении долей должен содержать следующую информацию:
- паспортные данные супругов;
- адрес жилищного объекта;
- предмет договора – выделение долей, их размеры;
- ссылки на правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности);
- пункт об отсутствии материальных претензий;
- порядок пользования имуществом, оставшимся в общей долевой собственности;
- отсутствие обременения на жилище.
Изменения в договор после подписания вносят лишь по соглашению сторон. Если есть возможность выделить доли в натуре, это также следует закрепить в нотариально заверенном мировом договоре.
Любой договор условно можно разделить на четыре части:
- преамбулу (вводную часть);
- предмет договора;
- дополнительные условия договора;
- прочие условия договора.
Данная часть договора включает:
а) наименование договора (договор купли-продажи, поставки, комиссии, транспортных услуг, аренды, совместной деятельности и пр.). Точное название договора помогает понять, какие правоотношения он определяет. Однако необходимо помнить, что сущность договора вытекает не из названия, а из его содержания.
При отсутствии названия договор сначала следует прочитать, чтобы понять, о чем он, а уж затем разбираться с ним по существу;
б) дату подписания договора (число, месяц и год подписания).
С этими реквизитами связано правильное установление момента заключения договора и окончания срока его действия, а значит, и определенные юридические последствия;
в) место подписания договора (город или населенный пункт). Указание места совершения сделки - не простая формальность, оно имеет иногда большое юридическое значение. По законодательству того места, где совершается сделка, определяются: правоспособность и дееспособность лиц, заключивших сделку; форма сделки и обязательства, возникшие из сделки;
г) полное фирменное наименование контрагента, под которым последний зарегистрирован в реестре государственной регистрации, а также сокращенное название сторон по договору (“Заказчик”, “Покупатель”, “Арендатор” и пр.);
д) должности, фамилии, имена и отчества лиц, подписывающих договор, указания их полномочий на подписание договора.
Предмет договора
Данная часть договора содержит существенные условия:
а) предмет договора, т.е. то, о чем конкретно договариваются стороны;
б) обязанности и права одной стороны по договору;
в) обязанности и права второй стороны по договору;
г) цена договора, порядок расчетов и др.;
д) срок выполнения сторонами своих обязательств. Содержание этих условий зависит от вида договора и конкретной ситуации его заключения
Дополнительные условия договора
Настоящий раздел включает в себя условия, которые не обязательно предусматривать в каждом договоре, но именно они существенно влияют на реализацию прав и обязанностей сторон:
а) срок действия договора необходимо указать, даже если названы сроки выполнения сторонами обязательств. Это обусловлено тем, что надлежит знать, когда договор прекращает свое действие и когда можно будет предъявить соответствующие требования к контрагенту;
б) ответственность сторон обеспечивает исполнение обязанностей сторонами в случае
185
нарушения условий договора одной из них. Обычно здесь определены различного рода санкции в виде пени, неустойки, штрафа, уплачиваемых контрагентом, не выполнившим своих обязательств в отношении одного из согласованных условий.
При составлении договора можно предложить следующую методику определения ответственности: против каждой обязанности стороны должна быть предусмотрена соответствующая ответственность, в основном, в виде штрафной неустойки. Это означает, что убытки при ненадлежащем исполнении обязательств контрагента могут быть взысканы с него сверх неустойки. Помните: если такой вид ответственности отсутствует, неустойка является зачетной, и убытки с контрагента можно будет взыскать в части, не покрытой неустойкой;
в) способы обеспечения обязательств. Российское гражданское законодательство предусматривает следующие основные способы обеспечения обязательств: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток.
Кроме этого, могут быть предусмотрены и другие способы в соответствии с законом или договором;
г) основания изменения или расторжения договора в одностороннем порядке;
д) условия о конфиденциальности информации по договору;
е) порядок разрешения споров между сторонами по договору. Споры между сторонами разрешаются в соответствии с законодательством РФ в арбитражном суде.
Однако стороны могут предусмотреть разбирательство споров в третейском суде, создаваемом как самими сторонами, так и в соответствии с регламентом какого-либо постоянно действующего третейского суда;
ж) особенности перемены лиц по договору. В этом пункте можно предусмотреть, что уступка права требования по договору может быть осуществлена только с согласия должника.
Прочие условия договора
Эти условия могут включать следующие вопросы:
а) законодательство какого государства применяют стороны (это особенно важно для внешнеторговых контрактов);
б) особенности согласований связи между сторонами. Здесь для каждой стороны указываются лица, полномочные давать информацию и решать вопросы, относящиеся к исполнению договора;
в) результат преддоговорной работы и ее последствия после подписания договора. Данный пункт содержит положение, в соответствии с которым стороны устанавливают, что после подписания настоящего договора все предварительные переговоры по нему, переписка, предварительные соглашения и протоколы о намерениях теряют силу;
г) реквизиты сторон:
- почтовые реквизиты;
- местонахождение (адрес) предприятия;
- банковские реквизиты сторон (номера расчетных счетов, учреждение банка, код банка, МФО или данные РКЦ);
- отгрузочные реквизиты (для железнодорожных отправок, контейнеров, мелких отправок).
д) количество экземпляров договора (на усмотрение сторон);
е) подписи сторон.
Преддоговорные вопросы (при намерении заключить договор):
- й блок вопросов
- Какие цели необходимо достичь при его реализации.
- Уточняются ли наиболее важные моменты, связанные с его оформлением, подписанием и исполнением.
- Предусматриваются ли главные вопросы предстоящей работы, а затем, переходя от общего к частному, составляется ли примерная поэтапная схема работы и продумывается ли, что и как должно быть сделано на каждом этапе, какие для этого потребуются конкретные действия, определить возможность риска.
- й блок вопросов
Примечание (рекомендации):
Проект предстоящего договора желательно разработать самой заинтересованной стороне, а не получать проект от контрагента. При составлении формулировок условий договора лучше всего привлечь специалистов соответствующего профиля.
Если договор составляется партнером, не исключено, что в нем должным образом не будут учтены ваши интересы, и их придется подгонять под “чужой” договор. В результате ваша инициатива может быть упущена.
При составлении договора реально избежать многих неожиданностей, которые могут исходить от вашего контрагента. По его замечаниям можно проследить, в чем именно состоят его интересы, и предотвратить включение в договор нежелательных условий.
- й блок вопросов
Если предложение о заключении договора поступает от неизвестного партнера, необходимо как можно больше получить о нем информации.
За рубежом предприниматели крайне осторожно относятся к предложениям новых партнеров, несмотря на то, что там существуют открытые торговые реестры и фирмы, специализирующиеся на сборе и обработке сведений о компаниях и отдельных коммерсантах, готовые по запросу дать: подробную информацию о фирме как таковой (уставный фонд, специализация, годовой оборот, квалификация персонала, обслуживающий банк и т. д.), о биографиях совладельцев предприятия и его руководителей; оценку деловой репутации потенциальных партнеров, сведения о судебных процессах и конфликтах, в которых они участвовали, а также сообщить подробности о поставщиках, покупателях, клиентах и т.д.
Необходимо также убедиться в том, что организация, с которой вы собираетесь работать, действительно существует. Для этого следует ознакомиться с ее учредительными документами (уставом, учредительным договором) и свидетельством о регистрации. Рекомендуется обратить внимание на то, кто является учредителями фирмы, каков размер ее уставного фонда и сформирован ли он. Более того, поинтересуйтесь, имеет ли организация свой офис и где он располагается (не ограничивайте свой интерес к фирме только юридическим адресом). Не лишним будет, если вы узнаете, в каком банке организация обслуживается (подробнее см. Шевчук Д.А. Банковские операции. - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007), каковы ее финансовое положение и коммерческая репутация. Через партнеров, контрагентов, банкиров следует собрать о фирме-партнере и ее руководителях как можно больше информации.
- й блок вопросов
Примечание (рекомендации):
При подписании договора необходимо убедиться, что представитель контрагента имеет юридическое право и полномочия на подписание документа.
Подписание договора представителем без соответствующих полномочий может повлечь впоследствии невозможность получить оплату за поставленные товары или добиться возврата выплаченных сумм за товары, либо товары будут поставлены не в полном объеме или с существенными недостатками.
Нередко недобросовестные контрагенты, не желая исполнять свои обязательства по договору и нести ответственность, объявляют о том, что лицо, подписавшее договор, соответствующих полномочий не имело (это один из самых распространенных способов мошенничества). Для того, чтобы такого не случилось, необходимо удостовериться в личности представителя, для чего следует корректно попросить его представить соответствующие документы.
Если представителем контрагента выступает директор предприятия, действующий без доверенности, необходимо ознакомиться с приказом о его назначении (это в основном касается государственных предприятий), либо поинтересоваться протоколом собрания учредителей предприятия (для коммерческих организаций). В отношении последних следует обратить внимание на следующее.
В последнее время часто на некоторых предприятиях, особенно там, где директор работает по найму, учредители в той или иной степени ограничивают его полномочия и предоставляют их только с согласия Правления, Совета директоров, собрания учредителей и т.д. Например, в уставе организации, в разделе “Компетенция директора”, может быть указано, что директор вправе совершать сделки на сумму свыше 100 тыс. рублей только с согласия Совета директоров предприятия. Поэтому следует ознакомиться с соответствующим разделом устава организации-контрагента и убедиться, что полномочия директора не ограничены.
Если представитель действует по доверенности, следует проверить, есть ли на доверенности подпись руководителя организации и ее печать, какого числа она выдана (если дата не указана, то документ вообще недействителен), срок ее действия, объем полномочий по доверенности.
- й блок вопросов
Примечание (рекомендации):
Приступая к работе по формулированию условий договора, нельзя допускать двусмысленности, нечеткости фраз.
В договоре имеет значение каждое слово. Если не понятно, что означает тот или иной термин, какой смысл несет то или иное словосочетание, фраза и т.д., надо выяснить это с привлечением специалистов. Следует иметь в виду, что впоследствии в случае спора по условиям исполнения договора контрагент будет пытаться любую неточную формулировку в договоре интерпретировать в свою пользу.
Более того, партнер может специально включить в договор неясные (но хорошо понятные ему самому) формулировки и положения, в которых ваши интересы могут быть ущемлены.
Весьма часто допускаются неточности при применении в договорах юридических торговых международных терминов, в частности, определяющих базисные условия поставки. К примеру, предназначенный для водных перевозок торговый термин “инкотермс-90” используется для обозначения перевозок сухопутным (железнодорожным, автомобильным) транспортом или при смешанных перевозках (несколькими видами транспорта). При отсутствии в договоре положений, разъясняющих, что стороны имели в виду, могут возникнуть трудности при разрешении споров, в частности, по вопросу о моменте, когда товар считается поставленным, и о моменте перехода риска с продавца на покупателя.
- й блок вопросов
Примечание (рекомендации):
При формулировании условий об обстоятельствах, освобождающих от ответственности (так называемых “форс-мажорных оговорок”), следует учитывать последствия той или иной формулировки, что может привести к снижению или повышению имущественной ответственности стороны договора.
При включении в договор оговорки, предусматривающей конкретный перечень обстоятельств, наступление которых освобождает от ответственности при нарушении обязательства, арбитражные суды, как правило, принимают решения о взыскании со стороны убытков, явившихся следствием обстоятельств, находившихся вне контроля, если они не предусмотрены перечнем, содержавшимся в договоре.
- й блок вопросов
- Участвуют ли при составлении договора компетентные специалисты?
Когда проект договора будет готов, его необходимо еще раз просмотреть для того, чтобы уловить двойной смысл какой-либо фразы или увидеть какое-нибудь упущение и т.д.
Любой договор - это правовой документ, и его нельзя составлять без участия компетентных специалистов, которые до подписания контракта могут разъяснить правовые последствия тех или иных условий, предложить новые варианты конкретного пункта и т.д. Поэтому до подписания договора необходимо, чтобы его просмотрел и завизировал юрист.
- й блок вопросов
- Какие договоры (краткие или подробные многостраничные) применяются?
Многие предпринимательские структуры широко используют различные формы договоров, образцы которых предлагаются в настоящее время в сомнительных сборниках и рекомендациях.
Наряду с очень краткими договорами, содержащими минимум условий (предмет договора, включающий наименование и количество товара, цена с указанием базиса поставки, требования к качеству, срок поставки, условия платежа), нередко заключаются многостраничные, очень подробные договора, предусматривающие значительное число дополнительных условий.
Заключение кратких договоров требует от организации четкого представления о том, чем будут восполняться пробелы договора. Арбитражная практика показывает, что об этом, к
189
сожалению, часто забывают, и это приводит к нанесению ущерба.
В то же время многостраничные и подробные договора, к сожалению, также имеют недостатки. Наиболее типичные из них заключаются в следующем:
- во-первых, нередко такие договора составляются по трафарету, недостаточно учитывающему вид товара, являющегося предметом купли-продажи или другого вида сделки. Практически одинаковые условия предусматриваются как в отношении всех видов массы продовольственных и промышленных товаров, так и в отношении машин и оборудования;
- во-вторых, договора примерно одинакового содержания составляются независимо от того, с каким партнером они заключаются;
- в-третьих, стремление предусмотреть в договоре условия на все случаи, которые могут возникнуть при его исполнении, осложняет, с одной стороны, переговоры при заключении договора, а с другой - приводит к отягощению контракта большим числом общих и порой не лучших положений. К тому же, как показывает практика, все предусмотреть в контракте невозможно. Надо учитывать, что универсальной формы, способной надежно обезопасить вас и ваш бизнес, не существует. Договор - это акт строго индивидуальный, и составлять его надлежит для каждого случая отдельно.
Общую схему типологии предпринимательских договоров можно представить следующим образом:
| Предпринимательский договор |
|||
| Возмездный (характерная черта - плата) | Безвозмездный |
||
| |
|||
| До голо р дарения | |||
| | Договор безвозмездного пользования имуществом | ||
| Двусторонний | Многосторонний |
||
| Реальный | Консенсуальный |
||
| к- | |||
| Основной | с-3 | Г-. | Про два рмтвльны й |
| ¦J. | |||
| Договор в пользу его участников | *¦- | Договор в пользу третьих л иц |
|
| "¦1. | 1" - | ||
| Свободный | Обязательны н (в т.ч. публичный) |
||
| Договор в заміла согласованны н | Договор присоединения |
||
| ¦ч. Г |
|||
Положения главы 27 Гражданского кодекса РФ определяют понятие и условия договора.
Понятие договора определено в статье 420. Так, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Статья 421 гласит, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
В соответствии с требованиями статьи 422, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Договор может быть возмездный и безвозмездный (Статья 423). Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.
Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Статья 425 содержит правовые нормы о действии договора. Так, Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Глава 28 Гражданского кодекса РФ определяет порядок заключения договора.
Основные положения о заключении договора отражены в статье 432. Положения указанной статьи определяют следующее:
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из
сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Основные положения об изменении и расторжении договора отражены в главе 29 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с положениями статьи 450, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Кодексом РФ, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Порядок изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств определен статьей 451, в соответствии с которой:
- Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
- Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
- При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных
- Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Соглашение о разделе квартиры заключается между супругами в том случае, если между ними достигнута договорённость о том, в каких долях её делить. По общему правилу квартира делится в равных долях, но супруги могут отступить от данной общей нормы по своему желанию.Однако, в случае заключения оглашения о разделе квартиры, обязательным будет являться то обстоятельство, чтобы каждому из супругов досталась хотя бы какая-то часть данной квартиры, иначе это не будет считаться разделом квартиры.
Соглашение на раздел квартиры будет являться основанием для перехода права собственности в том случае, если в момент брака квартира была зарегистрирована на одного из супругов.
Компания «Зальцман и партнёры» оказывает юридические услуги по составлению соглашения о разделе квартиры, также возможно в последующем оказание представительских услуг при регистрации перехода права собственности..
Соглашение о разделе квартиры (образец)
Город Санкт-Петербург Ленинградской области
Второе февраля две тысячи тринадцатый год
Гражданин ШмаковЕвгений Леонидович , 31декабря 1989 года рождения, пол: мужской , уроженец города ПолесьеСамарской области , паспорт: серия 52 09 номер 803264 , выдан УВД г. Полесье Самарской области 21 ноября 2008г. , код подразделения: 321-004 , проживающийв Санкт-Петербург Ленинградской области, ул. Шелестова, д. 12А кв. 34 , с одной стороны, и гражданка ШмаковаВиктория Романовна , 15 июня 1991 года рождения , пол: женский , уроженка города БрянскБрянской области , паспорт: серия 49 76 номер 310760 , выдан Брянским УВД Брянской области 21июля 2005г. , код подразделения: 876-345 , проживающая в г. Санкт-Петербург Ленинградской области, ул. Бронная, д. 510 кв. 65Б , с другой стороны, состоящие в браке, зарегистрированном «21» декабря 2012 года Органами ЗАГСаОктябрьского района города Санкт-Петербург Ленинградской области (актовая запись №8765-34 от «21» декабря 2012 года ), именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
1. В браке Сторонами было нажито следующее имущество: трёхкомнатная квартира общей площадью 68,5 (шестьдесят восемь целых пять десятых) кв. м, расположенная на пятом этаже двенадцатиэтажного дома по адресу: Ленинградская область г. Санкт-Петербург, ул. Гребенщикова, дом 17, квартира 43 (свидетельство о праве собственности № АВ 23 345679 от «25» декабря 2012 г. ).
2. Стороны договариваются по взаимному согласию разделить указанную квартиру следующим образом:
Супруге Шмаковой Виктории Романовне исупругу Шмакову Евгению Леонидовичу принадлежит по ½ доли в праве общей долевой собственности на указанную выше квартиру.
Они являются единственными собственниками этого имущества.
3. На моментподписания настоящего Соглашения указанное имущество не заложено, под арестом, спором не состоит,какими-либо обязательствами не обременено.
4. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами.
5. То, что не урегулировано настоящим Соглашением, Стороны договариваются руководствоваться действующим законодательством РФ.
9. Настоящее Соглашение заключено в двух подлинных экземплярах, обладающих равной юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
ПОДПИСИ СТОРОН:
ПОДПИСЬ (Шмаков Евгений Леонидович )
ПОДПИСЬ (Шмакова Виктория Романовна )
Здесь представлен на обозрение лишь образец соглашения о разделе квартиры. Это стандартный, самый простой вариант соглашения. На практике соглашения о разделе квартиры занимают не одну страницу, потому что стороны пытаются предусмотреть все возможные нюансы, чтобы предотвратить возможные в дальнейшем споры. При составлении соглашения на раздел квартиры достаточно небольшой ошибки, чтобы в дальнейшем попасть на штрафные санкции в виде неустойки или вообще остаться без жилья
Одним из вариантов разделить квартиру между супругами при разводе является соглашение. Это добровольный способ, выгодно отличающийся от судебного разбирательства как стоимостью, так и простотой.
Как правильно составить соглашение о разделе квартиры
При разводе супруги обязаны так или иначе разделить совместно нажитое имущество. В теории, это можно сделать по простой договоренности, без закрепления официально, однако такой подход открывает возможность в дальнейшем через суд потребовать большего от бывшей второй половины, на что далеко не все готовы пойти. В то же время, если отношения даже при разводе сохраняются достаточно ровными, чтобы можно было договариваться, лучшим вариантом будет составить соглашение. Следует учитывать, что это касается раздела имущества стоимостью более 10 тысяч рублей, что в нашей ситуации не актуально, так как квартира явно будет стоить дороже.
Соглашение, согласно п.2 ст.38 СК РФ, обязано быть заверено нотариально. В противном случае оно не имеет силы и легко может быть оспорено. Данный документ нужно предоставлять нотариусу в трех экземплярах, по одному на каждого члена бывшей семьи (мужа и жену) и еще один – нотариусу.
Многие нотариусы отказываются принимать заранее составленные соглашения и предоставляют собственные бланки для заполнения.
В любом случае, самым первым этапом будет не составление, а именно переговоры с бывшим супругом на предмет раздела квартиры и иного имущества. Рекомендуется заранее обсудить все возможные нюансы и только когда ни у одной из сторон не останется вопросов: приступить к составлению документа.
При заключении соглашения о разделе квартиры, чтобы не обращаться к нотариусу дважды, можно в этот же документ включить информацию и о других объектах, которые будут подлежать разделу.
Инструкция по заполнению
Теперь рассмотрим детальнее, как именно нужно заполнять данный документ, что нужно указывать и в каком виде.
Шапка
Она же – преамбула. Расположена в верхней части соглашения. В ней указывается дата и место составления документа, а также вписываются данные супругов, составляющих этот документ.
Пример : г.Воронеж, 31.01.2018г. Петров Петр Петрович, 11.11.1991 г.р., паспорт, серия 2017 №8888889, выдан Петровским МВД петровского района г.Воронежа 11.11.2017г., зарегистрированный по адресу: г.Воронеж, ул.Петровская, д.11, кв.11, именуемый далее «Супруг 1» и Петрова Наталья Петровна, 22.12.1992 г.р., паспорт, серия 2017 №9999998, выдан Петровским МВД петровского района г.Воронежа 22.12.2017г., зарегистрированная по адресу: г.Воронеж, ул.Петровская, д.11, кв.11, именуемый далее «Супруг 2», а совместно именуемые «Супруги», заключили данное Соглашение о следующем:
Предмет соглашения
Дальнейший текст документа должен содержать информацию о текущем статусе супругов (в браке или развелись, а также данные о том имуществе, которое планируется делить. В данном случае следует описывать квартиру.
Пример : 21.12.2016 года между Супругами заключен брак, о чем в Петровском ЗАГСе №789987 была сделана запись №564231. На дату заключения данного Соглашения брак между Супругами не расторгнут. За время брака, Супругами была приобретена квартира, являющаяся их общей собственностью. Владельцем является Петров П.А. на основании свидетельства о праве собственности №654321 от 10.12.2017.
Принципы и порядок раздела квартиры и иного имущества
Уточняется, каким именно образом будет производиться . Супруги вправе самостоятельно выбрать подходящий им вариант, главное, чтобы обе стороны были с ним согласны.
Пример : Стороны при помощи данного соглашения разделяют квартиру следующим образом: Каждый из Супругов получает по 50% от квартиры.
Условия передачи квартиры
Это не обязательный пункт, который можно и не вписывать. В любом случае, в нем следует указать, в каком порядке производится разделение имущества между супругами.
Пример : С целью исполнения условий Соглашения, Супруг 1 обязан в течение трех дней с даты заключения Соглашения передать Супругу 2 положенную ему долю в квартире. Для этого Супруг 1 должен в указанный срок явиться в структурное подразделение Росреестра с правоустанавливающими документами, и осуществить действия для перехода права собственности на 50% от квартиры в пользу Супруга 2.
Определение личного имущества
Тут указывается, какое имущество признается обоими супругами личным и не подлежит разделу. В случае с квартирой это не очень актуально, но если планируется делить попутно и технику, установленную в жилище, то можно сразу определить, кому переходит, к примеру, телевизор, а кому – ноутбук.
Пример : Супруги определили, что данное имущество является личным каждого из них, и не подлежит разделу: Супруг 1 оставляет за собой право собственности на … Супруг 2 оставляет за собой право собственности на …
При каких условиях документ вступает в силу
Еще один не обязательный пункт, который позволяет задать определенные условия, при котором документ обретает силу. Например, можно указать, что соглашение вступает в силу только после развода (при составлении документа еще до развода).
Заключение
Тут указывается, сколько экземпляров документа составлено, как будут решаться возможные споры и при каких условиях вносятся изменения. В самом конце нужно проставить подписи супругов.
Образец соглашения о разделе квартиры между супругами
Предлагаем вашему вниманию образец подобного соглашения и возможность скачать документ, заполнив его самостоятельно.
Пример : Если брак заключен с иностранным гражданином, он может предоставить свой зарубежный паспорт с приложенным нотариально заверенным переводом.
Расценки нотариуса
За свои услуги нотариус потребует порядка 3-4 тысяч рублей. Цена может варьироваться в зависимости от выбранной конторы и региона проживания. При этом не играет роли, будет ли заключаться соглашение супругами на месте или самостоятельно (в первом случае плата берется за бланк, образец и контроль заполнения, во втором – за проверку).
Кроме того, дополнительно оплатить придется государственную пошлину в размере 0,5% от стоимости разделяемой квартиры (ст.333.24 НК РФ). Сумма платежа не может быть меньше 300 рублей и не может превышать 20 000,00 рублей.
Когда заключать соглашение
Соглашение может быть заключено как в браке, так и во время развода или даже после него. У каждого из вариантов есть свои особенности:
- В браке: придется регулярно обновлять документ (и оплачивать услуги нотариуса) при приобретении нового имущества или повышении стоимости квартиры. В противном случае, при разводе, раздел будет производиться согласно уже существующему соглашению. С другой стороны, подготовить все заранее – неплохая идея, если супруги еще могут договориться друг с другом и в ближайшем будущем планируют разводиться.
- При расторжении брака: частый вариант и во многих случаях удобный. Супруги уже не будут обзаводиться новой совместной собственностью и могут сразу сделать все необходимые действия для раздела имущества.
- После расторжения брака: актуальный вариант для тех ситуаций, когда были достигнуты словесные договоренности, которые хочется узаконить. Из минусов стоит отметить тот факт, что одна из сторон может отказаться заключать такое соглашение, довольствуясь уже полученным имуществом/долей в квартире.
При составлении соглашения после развода нужно учитывать трехлетний срок исковой давности. Если после развода прошло более трех лет, документ не будет иметь силы.
Где заверять соглашение
В случае с недвижимостью, соглашения обычно заверяются нотариусом по месту расположения разделяемого объекта или же по месту регистрации супругов. Тем не менее это не обязательное правило и в теории, можно выбрать любую приглянувшуюся нотариальную контору.
Особенности составления соглашения при наличии ипотеки
Если квартира, которую планируется разделить, приобреталась в ипотеку, до развода и раздела рекомендуется согласовывать эти моменты с представителем банка. У финансовой организации могут быть собственные пожелания, которые не стоит игнорировать. В противном случае банк имеет право потребовать преждевременного погашения долга, что не всегда удобно и доступно чисто в финансовом плане.
Возможные ошибки при составлении соглашения
Соглашение о разделе квартиры может быть признано недействительным при допущении следующих ошибок:
- Документ не зарегистрирован в реестре.
- Нет каких-либо страниц.
- При составлении использовались нечеткие формулировки, не дающие возможности понять, кому, что и в каком объеме отходит.
- По условиям соглашения, один из супругов получает значительно больше, чем второй.
- Соглашение составляло недееспособное лицо (включая сюда ограниченную дееспособность).
- Документ составлялся под давлением (угрозы, насилие или шантаж).
Соглашение о разделе квартиры – самый простой вариант поделить недвижимость при разводе. Но чтобы исключить возможные проблемы, оговорки или другие элементы, из-за которых документ может быть признан недействительным, рекомендуется предварительно проконсультироваться с нашими юристами (это бесплатно). Мы также предлагаем свои услуги как в плане заполнения документа, так и в плане работы с нотариусом или представления интересов клиента в суде, если до этого дойдет.
